Het wordt steeds lastiger om een hypotheek voor starters af te sluiten. Dat staat in schril contrast met de momenteel zeer lage hypotheekrente en de lage prijs van koopwoningen.
Wat is er allemaal veranderd voor starters op de woningmarkt?
Nieuwe hypotheekregels
De laatste jaren zijn veel huizenbezitters in de financiële problemen zijn geraakt. Denk hier bijvoorbeeld aan de woning die onder water staat doordat de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Dit heeft te maken met het feit dat men vroeger altijd maximaal kon financieren. Vroeger kon men tot 125% van de executiewaarde financieren (bij Aegon zelfs tot 130% en bij DSB tot 150%). Zet daarnaast de dalende huizenmarkt van een aantal jaar geleden en het financiële probleem is dan al snel niet te overzien.
Daarnaast kon men vroeger een veel hogere hypotheek ten opzichte van het inkomen krijgen dan tegenwoordig.
8 maal het bruto jaarinkomen waren geen uitzonderingen. Ook hier ontstaan problemen indien men onverhoopt onvrijwillig werkloos of arbeidsongeschikt raakt. Maar ook scheiden is één van de grote boosdoeners. Nog steeds zullen één op de drie huwelijken voortijdig stranden.
Om financiële problemen te voorkomen, heeft de overheid nieuwe hypotheekregels opgesteld.
Loan to Value gaat verder omlaag
De Loan to Value is het bedrag wat er kan worden geleend ten opzichte van de waarde van de woning. Waar vroeger nog met executiewaarde en vrije verkoopwaarde werd gewerkt, is het nu de marktwaarde (MW) die leidend is voor de maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van het onderpand.
In 2015 werd er nog 103% van de marktwaarde gefinancierd, in 2016 is dat verder verlaagd naar 102%.
Een voorbeeld:
Vroeger kon er voor de aankoop van een woning van € 220.000,- 125% van de executiewaarde worden gefinancierd. De executiewaarde was ongeveer 85-90% van de vrije verkoopwaarde. Er kon dus minimaal € 220.000 x 85% x 125% = € 233.750,- aan hypotheek worden gesloten.
Voor dezelfde woning kan nu 102% van de marktwaarde (=gelijk aan de vrije verkoopwaarde) worden gefinancierd. € 220.000,- x 102% = € 224.400,-.
Hier zit dus een verschil in van bijna € 10.000,-. Het verschil tussen aankoopprijs en hypotheek wordt dus kleiner, waardoor starters elke jaar zelf meer eigen geld moeten inleggen.
Wat verandert er nog meer bij een hypotheek voor starters?
Zoals eerder aangegeven, zal men bij het afsluiten van een hypotheek voor starters te maken krijgen met een verlaagd hypotheekbedrag ten opzichte van het inkomen. Voor de hogere inkomens is dit verschil vanaf 2015 0,5 tot 3% gedaald, maar voor de lagere inkomens, juist de starters, is dit verschil al opgelopen naar 3 tot 6,5%.
Kostengrens NHG blijft dalen
Waar in de eerste helft van 2015 nog € 265.000,- met NHG kon worden geleend, is dat nu in een rap tempo aan het afnemen. Momenteel ligt de kostengrens bij € 245.000,-, en na de zomer van 2016 zal dit bedrag verder afnemen naar € 225.000,-. Starters zijn juist de doelgroep van NHG, maar een daling van € 40.000,- verkleint juist de kansen voor deze doelgroep.
Onlangs heeft de Stichting Waarborgfonds eigen Woningen wèl aangegeven in gesprek te zijn met de verantwoordelijke minister om te bekijken of dit kan worden aangepast.
Huizenprijs zit weer in de lift
Sinds eind 2015 zijn de huizenprijzen weer aan het stijgen. De gemiddelde huizenprijs is ten opzichte van vorig jaar ruim 5% gestegen. Vanzelfsprekend zorgt dit ervoor dat starters minder keuze hebben op de woningmarkt. Een bijkomend nadeel is dat ook het aanbod sowieso al lager is dan voorheen.
Doordat de huizenprijs nog steeds lager is dan een aantal jaar geleden, weerhoudt dat doorstromers om door te stromen. Zij willen namelijk wachten met de verkoop van hun oude woning totdat de woningmarkt verder is hersteld. Als zij nu hun woning zouden verkopen, zou ook deze groep weer met een restschuld kunnen blijven zitten.
Al deze zaken, inclusief het feit dat er tevens bijna geen startersleningen meer worden verstrekt, zorgen ervoor dat een hypotheek voor starters op dit moment minder en lastiger is af te sluiten.